Valeximo — Valorisation

Valorisation immobilière

Valeximo · inscrit au RNJ n° 39399376 · IPI n° 515939 — outil de calcul indicatif

Usufruit / Nue-propriété

Valeur actuelle de la nue-propriété et de l'usufruit par actualisation, sur la durée retenue.

Valeur vénale — pleine propriété

Quote-part concernée (ex. 0,30 = 30 %)

Durée retenue années

Taux d'actualisation (ex. 0,04 = 4 %)

Méthode économique : la nue-propriété est la valeur actuelle du bien récupéré à terme ; l'usufruit est le solde. Pour un usufruit viager, la durée retenue se base sur l'espérance de vie de l'usufruitier. Distinct du barème fiscal de l'art. 47 C.dr.enr. — à justifier dans le rapport.

Emphytéose — tréfoncier / emphytéote

Qui encaisse quoi, pendant combien de temps, et qui récupère le bien à la fin.

Valeur vénale actuelle du bien

Durée restante années

Taux d'actualisation (0,04 = 4 %)

Canon annuel € / an

Revenus annuels bruts € / an

Charges non récupérables € / an

Le tréfoncier détient surtout le retour futur du bien et les canons. L'emphytéote détient l'usage / les revenus nets pendant la durée restante. Plus la durée est longue ou le taux élevé, plus la valeur actuelle du retour baisse.

Capitalisation sur la VLE

Valeur locative estimée ÷ taux de rendement, puis correction du loyer en place.

Surfaces et valeur locative estimée

Lot	Superficie (m²)	VLE unitaire (€/m²/an)	VLE annuelle (€)

Taux de capitalisation (0,04 = 4 %)

Taux de mutation (0,13 = 13 %)

Correction du loyer en place

Loyer en place actuel € / an

Échéance moyenne du bail années

La VLE capitalisée donne la valeur d'investissement (hors loyer en place). La correction actualise, sur la durée du bail, l'écart entre le loyer perçu et la VLE — positif si le loyer dépasse la VLE, négatif sinon. La valeur en gré à gré déduit les frais de mutation.

DCF — flux actualisés par lot

Loyers en place datés, retour à la valeur locative de marché au prorata jours, indexation annuelle, charges et réversion.

Horizon et indexation

Année de départ 1ʳᵉ colonne

Nombre d'années colonnes du modèle

Indexation par année %, séparées par virgule — la 1ʳᵉ s'applique de l'an 1 à l'an 2, etc.

Lots loués (loyer en place + retour au marché en fin de bail)

Lot / locataire	Loyer en place (€/an)	ERV marché (€/an)	Début de bail	Fin de bail

Lots libres ou en relocation (à la valeur de marché)

Lot	ERV marché (€/an)	Vide 1ʳᵉ année ?	Gratuité 1 mois/an ?

Charges, rendements et sortie

OPEX (0,03 = 3 % des revenus)

CAPEX provision (0,03 = 3 %)

Frais d'agence sur relocation (0,015 = 1,5 %/an)

Current yield (actualisation, 0,065)

Exit yield (revente, 0,070)

Frais de mutation (0,13 = 13 %)

Décote VPF (0,70 = -30 %)

Le revenu d'un lot loué reste au loyer en place (indexé) jusqu'à la fin de bail, puis bascule à l'ERV de marché au prorata des jours de l'année. VI = flux nets actualisés + réversion actualisée (revenu net final ÷ exit yield, net de mutation). VGG = VI ÷ (1+mutation). VPF = VGG × décote. Modèle annuel ; pour des proratas au jour près sur dates exactes, le classeur reste la référence.

Calculs indicatifs à usage interne. Les hypothèses (taux, durée, yield, mutation) doivent être justifiées dans le rapport signé. Cet outil ne se substitue pas à l'examen du dossier ni aux compétences du notaire, de l'avocat ou du fiscaliste pour le calcul des soultes, quotes-parts, droits de succession et partage.