Emprunt hypothécaire : ce que personne ne vous explique.

Quand on parle de prêt hypothécaire, on pense souvent à une banque, à un taux, à une mensualité. Mais derrière cette apparente simplicité se cache une mécanique plus fine, plus technique, et surtout plus stratégique qu’on ne le croit. Voici un tour d’horizon sans jargon inutile, mais sans naïveté non plus.

1. Taux fixe, taux variable : que disent-ils vraiment ?

Deux taux dominent le marché belge :

L’OLO 10 ans – c’est le taux des obligations d’État belges à 10 ans. Il sert de base pour les crédits à taux fixe. Si ce taux monte, les crédits fixes deviennent plus chers. Les banques ajoutent leur marge, et vous avez votre taux final.

L’Euribor – c’est le taux auquel les banques se prêtent entre elles. Il est la base des crédits à taux variable. Si vous prenez un crédit révisable tous les 1, 3 ou 5 ans, c’est ce taux qu’il faut suivre.

Aujourd’hui (mai 2025), l’OLO 10 ans est autour de 3,2 %, et l’Euribor 12 mois autour de 3,85 %. L’écart s’explique par le fait que l’Euribor intègre davantage d’anticipation sur l’inflation et les taux directeurs.

2. TAEG, TEAG, taux affiché : démêler les étiquettes

Le taux que vous voyez sur une publicité ou une simulation n’est pas toujours celui que vous paierez.

• Le taux débiteur est celui que la banque applique à votre emprunt. Il peut être fixe ou variable.

• Le TAEG (Taux Annuel Effectif Global) inclut les frais annexes : assurance solde restant dû, frais de dossier, actes notariés... C’est le seul indicateur fiable pour comparer deux offres.

Un crédit peut sembler attractif à 2,95 %, mais afficher un TAEG à 3,70 % : cela veut dire que les frais périphériques sont lourds.

3. Les vraies variables qui changent votre crédit

✅ La quotité (montant emprunté / valeur du bien) : plus elle est basse, meilleur sera le taux. D’où l’intérêt d’un expert immobilier : un bien bien valorisé fait baisser la quotité... donc le taux.

✅ L’assurance : imposée dans 90 % des cas. Certaines banques font des taux bas mais exigent une assurance maison chère. Lisez les petites lignes.

✅ Le taux révisable plafonné : certains crédits variables sont limités à +2 % ou +3 %. C’est un filet de sécurité… mais souvent vendu plus cher.

✅ La durée : 20 ans est souvent le seuil d’équilibre. Moins, c’est mieux. Plus, ça coûte cher.

4. Ce qu’on ne vous dit pas (mais que les banquiers savent très bien)

• Un crédit est aussi un produit d’appel. La banque gagne sur les assurances, les comptes, les frais. Négociez l’ensemble.

• Un bon expert immobilier peut parfois faire gagner 0,3 % sur le taux, juste par une valorisation bien faite.

• Plus votre dossier est structuré (revenus clairs, apport, bien estimé), plus vite ça passe au comité de crédit.

Conclusion

Un crédit hypothécaire, ce n’est pas un produit : c’est un montage. Et comme tout montage, il se prépare. En période incertaine, le taux seul ne suffit pas. Il faut comprendre, chiffrer, comparer. Et parfois, faire appel à un tiers neutre pour remettre un peu d’objectivité dans les chiffres.

Vous avez un projet ? Avant d’aller voir la banque, posez les bases. Faites évaluer le bien, mesurez la quotité, définissez votre profil. Ensuite, seulement, comparez les offres.

Et si vous souhaitez aller plus loin, parlons-en.