Évaluation fiscale nue-propriété / usufruit à Bruxelles

Ce qui est pris en charge : l’évaluation fiscale d’un bien résidentiel situé à Bruxelles (maison, appartement, immeuble de rapport) lorsqu’il est ou sera démembré en nue-propriété et usufruit. Visite, métrés, constats, analyse des documents disponibles, analyse du marché bruxellois, puis rapport d’évaluation signé, neutre et structuré. La valeur retenue sert de base au travail du notaire et des conseils pour répartir, le cas échéant, la valeur entre nue-propriété et usufruit.

Ce qui reste en dehors de ce cadre : le choix du montage (donation, réserve d’usufruit, réversibilité, clause particulière), la détermination définitive des coefficients fiscaux, des taux ou des tables de mortalité, ainsi que l’optimisation fiscale globale. Ces éléments relèvent du notaire, des conseils fiscaux et de la négociation entre les parties. Le rapport fournit une valeur motivée du bien, pas un acte de démembrement prêt à signer.

• Entretien préalable : contexte précis (donation avec réserve d’usufruit, succession avec usufruit légal du conjoint survivant, rééquilibrage entre enfants, sortie d’indivision, apport dans un schéma patrimonial plus large), attentes des parties, rôle attendu de l’évaluation dans le dossier.
• Visite du bien : métrés, volumes utiles, état réel, travaux réalisés ou à prévoir, analyse de la localisation dans Bruxelles, atouts et contraintes qui influencent la valeur.
• Analyse documentaire : actes existants, projets d’acte, clauses de démembrement, plans, PEB, renseignements urbanistiques le cas échéant, données cadastrales, baux éventuels, autres éléments qui conditionnent l’usage réel du bien par l’usufruitier ou la valorisation de la nue-propriété.
• Analyse de marché : références de ventes cohérentes dans le marché bruxellois, segment pertinent (maisons, appartements, immeubles), position réelle du bien dans son environnement et impact sur la valeur de la pleine propriété.
• Rapport d’évaluation signé : valeur motivée de la pleine propriété, constats synthétisés, extraits de marché, hypothèses explicites. Le rapport permet ensuite d’articuler, avec le notaire et les conseils fiscaux, la répartition entre nue-propriété et usufruit selon les paramètres retenus dans le dossier.
• Possibilité d’échanges ciblés avec le notaire ou les conseils pour vérifier la cohérence entre la valeur expertisée et les répartitions envisagées (par exemple dans une donation ou un rééquilibrage entre héritiers).
• Pas : une valorisation orientée pour « faire correspondre » un résultat souhaité, ni une « estimation gratuite » conditionnée à un mandat de vente.
• Effet : une base commune pour discuter sereinement de la nue-propriété et de l’usufruit, avec un chiffre qui tient face au notaire, aux héritiers et, le cas échéant, aux contrôles.