Expert immobilier donation à Bruxelles | Valeur neutre pour notaire & donation-partage | Valeximo
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Expert immobilier
donation à Bruxelles

Donation simple · donation-partage · rééquilibrage entre enfants · réserve d’usufruit

Visite + mesurage + comparables · valeur neutre, lisible, défendable · rapport signé

Je m’occupe de la valorisation du bien. Le notaire se charge du partage, des calculs de droits et de soulte, et des actes.

Valeximo — Patrick Schiemsky · RNJ 39399376 · IPI 515939

En donation, la question la plus simple est souvent la plus sensible : « Quel est le vrai prix ? »

Un bien surévalué ou sous-évalué peut créer des déséquilibres entre enfants et des discussions sans fin.

Une évaluation neutre sert de base commune : le notaire dispose d’un repère clair, la famille sait ce qui est donné et à quelle valeur.

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notaire, projet de donation, délais…

À quoi sert un expert immobilier en cas de donation ?

Donner une base chiffrée au notaire Le notaire a besoin d’une valeur de marché motivée pour rédiger l’acte, calculer les droits de donation et expliquer les montants aux bénéficiaires. Mon rôle : fixer la valeur du bien, pas définir la stratégie fiscale globale.
Éviter les ressentis d’injustice « On m’a donné trop », « On a donné plus à ma sœur »… Une valorisation neutre permet de réduire les frustrations et de garder une trace écrite de la valeur au jour de la donation.
Préparer une succession plus simple Une donation bien cadrée aujourd’hui facilite la succession demain. La valeur retenue au moment de la donation est un repère quand il faudra tout remettre à plat.

Je fournis une valorisation neutre et un rapport signé. Le partage, les schémas de donation, les calculs de droits et les soultes restent du ressort du notaire (et éventuellement du fiscaliste).

Situations fréquentes en donation

Donation de la maison familiale à un enfant Les parents souhaitent donner la maison à l’un des enfants, tout en gardant l’usufruit ou un droit d’occupation. Une valeur neutre aide à fixer ce qui est réellement donné.
Pages liées : évaluation d’usufruit · nue-propriété · réserve d’usufruit.
Donation-partage entre plusieurs enfants On donne aujourd’hui en pensant à l’équilibre global de la famille. La valeur de chaque bien doit être cohérente, sinon les tensions ressurgissent à la succession.
Page liée : évaluation fiscale pour donation.
Rééquilibrer après une première donation Une première donation a déjà eu lieu, il faut « rattraper » pour un autre enfant. Une évaluation actualisée permet d’ajuster intelligemment les montants.
Préparer une donation avant une vente intrafamiliale Vente intrafamiliale, donation-partage, apport en société… Dans ces montages, une valeur de marché défendable limite les risques de contestation.
Page liée : évaluation fiscale avant vente intrafamiliale.

Mon rôle et ce que je ne fais pas

Ce que je fais • Visite du bien, mesurage, constat de l’état, contexte d’occupation (parents, enfants…).
• Analyse de comparables récents sur Bruxelles et les communes.
• Proposition d’une valeur de marché motivée (pleine propriété ou démembrement).
• Rapport ou note écrite que vous pouvez transmettre au notaire.
Ce que je ne fais pas • Je ne réalise ni partage, ni calculs de droits, ni calculs de soulte : cela relève du notaire (et, le cas échéant, du fiscaliste).
• Je ne rédige pas les actes, ne choisis pas le type de montage (donation simple, donation-partage, usufruit croisé, etc.).
• Je ne remplace pas le conseil juridique ou fiscal global.
Je fournis la valorisation du bien, sur laquelle le notaire s’appuie pour structurer la donation.

Comment la valeur est fixée

Cadrage Projet de donation (à qui, quand, sous quelle forme), contexte familial, rôle du notaire, éventuels autres biens ou donations antérieures.
Visite & mesurage Surfaces vérifiées, état réel, type de bien, situation, nuisances, travaux à prévoir, particularités susceptibles d’influencer la valeur.
Documents Plans, PEB, baux, attestations, urbanisme, historique de travaux (si disponibles). Les manques sont signalés dans le rapport.
Comparables Analyse de ventes et d’offres dans des conditions comparables, avec ajustements pour la localisation, la surface, l’état, le type de bien et le marché bruxellois actuel.
Conclusion signée Valeur motivée, traçable et assumée dans un rapport signé que vous pouvez communiquer au notaire et, le cas échéant, conserver pour la suite (rééquilibrage, succession).

Une donation mal valorisée laisse des traces pendant des années.

Valeur de marché motivée Lisible pour le notaire Traçable dans le temps Rapport signé
  • Une valeur trop basse peut créer un sentiment de « cadeau caché » et nourrir des tensions entre enfants.
  • Une valeur trop haute peut compliquer l’acceptation de la donation ou donner un sentiment de déséquilibre.
  • Sur un bien à 600.000 €, un écart de 5 %, c’est 30.000 € d’écart dans ce qui est réputé donné.
  • Je fournis une valeur de marché motivée. Le notaire vérifie la cohérence avec l’ensemble du dossier et la stratégie fiscale globale. Chacun son métier.
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Usufruit, nue-propriété, réserve d’usufruit évaluation d’usufruit · évaluation de nue-propriété · réserve d’usufruit.
Cadre plus large de transmission évaluation immobilière en succession · indivision successorale · rapport neutre pour accord familial.
Là encore : je m’occupe de la valorisation, le notaire du partage et des calculs.
Patrick Schiemsky, expert immobilier à Bruxelles

Patrick Schiemsky

Expert immobilier inscrit au Registre national (n° 39399376) et agréé IPI 515939.

J’interviens régulièrement sur des dossiers de donation et de donation-partage à Bruxelles, en lien avec des notaires. Mon rôle : une valeur neutre, lisible et défendable, pour que chacun sache ce qui est donné.

Tarifs indicatifs pour une donation

Maison / appartement (0–200 m²) : 395 € TVAC
Grand bien (201–300 m²) : 495 € TVAC
Immeuble de rapport / montage complexe : sur devis

Devis avant démarrage, selon la taille du bien, le nombre d’unités, les documents disponibles et la complexité du projet de donation.
La mission couvre la valorisation du bien. Le partage, les calculs et les actes restent du ressort du notaire.

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