Évaluation fiscale pour rachat de part à Bruxelles

Ce qui est pris en charge : l’évaluation fiscale d’un bien résidentiel situé à Bruxelles (maison, appartement, immeuble de rapport) lorsqu’un rachat de part est envisagé : indivision post-succession, rachat de soulte après séparation, rachat de parts entre membres d’une même famille, entre coindivisaires ou associés. Visite, métrés, constats, analyse des documents, analyse du marché bruxellois, puis rapport d’évaluation signé, neutre et structuré. La valeur retenue sert de base au prix de rachat discuté entre les parties et cadré par le notaire.

Ce qui reste en dehors de ce cadre : la négociation finale entre les parties, le choix des modalités de paiement (échelonnement, compensations, reprises de dettes), l’optimisation fiscale globale et les éventuelles stratégies de « sortie » plus larges. Ces éléments relèvent du notaire, des conseils juridiques et fiscaux, ainsi que de l’accord trouvé entre les intéressés. Le rapport fournit une valeur motivée, pas un accord de rachat déjà ficelé.

• Entretien préalable : contexte précis (succession, séparation, indivision ancienne ou récente, rééquilibrage entre héritiers, entre associés, etc.), attentes des parties, rôle attendu de l’évaluation dans le dossier (base de discussion, appui à une proposition, confort par rapport à un accord déjà esquissé).
• Visite du bien : métrés, volumes utiles, état réel, travaux réalisés ou à prévoir, analyse de la localisation dans Bruxelles, atouts et contraintes qui impactent la valeur, occupation éventuelle par l’une des parties.
• Analyse documentaire : actes d’acquisition, actes de succession, conventions d’indivision, jugements éventuels, plans, PEB, renseignements urbanistiques le cas échéant, données cadastrales, baux existants ou occupations particulières.
• Analyse de marché : références de ventes cohérentes dans le marché bruxellois, segment pertinent (maisons, appartements, immeubles), position réelle du bien dans son environnement, cohérence de la valeur avec les dossiers comparables.
• Rapport d’évaluation signé : valeur motivée, constats synthétisés, extraits de marché, hypothèses explicitées. Le rapport peut être annexé au dossier notarial et servi en support pour expliquer le prix retenu aux autres parties.
• Échanges possibles avec le notaire ou les conseils des parties pour vérifier la cohérence entre la valeur expertisée et le schéma de rachat envisagé, notamment lorsqu’il existe plusieurs scénarios (rachat par un seul indivisaire, rachat croisé, vente préalable, etc.).
• Pas : une valeur « arrangée » pour valider a posteriori une décision déjà contestée, ni une estimation liée à une condition de mandat de vente ou de mise en agence.
• Effet : une base commune, compréhensible et défendable pour fixer le prix de rachat de part, que le dossier soit simple ou chargé d’historique.