Patrick Schiemsky · Expert immobilier à Bruxelles · RNJ n° 39399376 · IPI 515939
Note de conjoncture
Le marché bruxellois,
en chiffres et en lecture.
Prix officiels, inflation, taux longs : les trois variables qui déterminent la valeur d’un bien à Bruxelles, actualisées chaque trimestre et commentées.
Édition juillet 2026 · Prix Statbel T1 2026, publiés le 18 juin · Inflation juin 2026 · OLO au 22 juillet 2026
I. Les prix
Ce que les biens se vendent
réellement à Bruxelles.
Prix médians établis par Statbel sur la base des actes de vente enregistrés au SPF Finances — premier trimestre 2026, publication du 18 juin 2026.
275 000€
+5,4 % sur un an. Le segment le plus dynamique de la Région.
257 000€
+3,2 % sur un an. Bruxelles reste au-dessus de la moyenne nationale.
285 000€
−1,7 % sur un an, après une hausse exceptionnelle un an plus tôt.
Maisons — médianes communales
Appartements — médianes communales
Lecture d’expert
La médiane régionale ne décrit aucun bien en particulier. D’une commune à l’autre, l’écart va du simple au double pour un appartement, et davantage pour une maison. À Bruxelles, la valeur se détermine à l’échelle du quartier, de l’immeuble et de l’état du bien — jamais à celle de la Région.
Le repli national des maisons mitoyennes succède à une hausse exceptionnelle un an plus tôt, portée par la réforme wallonne des droits d’enregistrement. Il s’agit d’une normalisation, pas d’un retournement. Les fortes variations affichées sur certains segments étroits — les maisons quatre façades bruxelloises notamment — reposent sur un volume de transactions trop faible pour être significatives.
II. L’inflation
L’inflation travaille
sur chaque dossier.
Indice des prix à la consommation et indice santé publiés par Statbel — prévisions du Bureau fédéral du Plan du 7 juillet 2026.
3,40%
En repli, contre 4,08 % en mai.
102,59
Indice pivot 100,28 dépassé : indexation des allocations et salaires publics en septembre.
3,1%
Puis 2,7 % prévus en 2027 selon le Bureau fédéral du Plan.
Lecture d’expert
L’indice santé commande l’indexation des loyers : un immeuble de rapport bruxellois voit ses revenus locatifs progresser mécaniquement, ce qui soutient sa valeur en capitalisation — à condition que les baux soient effectivement indexés.
Dans les dossiers de succession et d’indivision, le temps qui passe n’est pas neutre : entre la date du décès et la date de l’expertise, l’évolution des prix peut modifier sensiblement la valeur retenue. Une expertise sérieuse date précisément sa valeur et indexe ses points de comparaison sur l’indice des prix de l’immobilier, pas sur l’inflation générale.
III. Les taux longs
Le taux OLO fixe
le prix de l’argent.
Rendement des obligations linéaires de l’État belge à 10 ans sur le marché secondaire — Banque nationale de Belgique.
3,67%
La référence des taux hypothécaires fixes belges.
3,38%
Le niveau actuel se situe nettement au-dessus de cette moyenne.
3,13 – 3,73%
Le plus haut, atteint en mars 2026, reste proche du niveau actuel.
Lecture d’expert
L’OLO à 10 ans est la référence sur laquelle les banques belges construisent leurs taux hypothécaires fixes. Un OLO durablement au-dessus de 3,5 % maintient le coût du crédit élevé, pèse sur la capacité d’emprunt des acquéreurs et limite le potentiel de hausse des prix — particulièrement sur les segments dépendant du financement bancaire.
Le niveau actuel évolue dans le haut de sa fourchette annuelle, à trois centièmes du plus haut enregistré en mars. Il ne s’agit donc pas d’une détente : le coût du crédit se maintient sur un plateau élevé, et rien dans la courbe des douze derniers mois n’annonce un reflux.
Pour l’immobilier de rapport, l’OLO constitue le rendement sans risque de référence : un investisseur n’accepte un rendement immobilier que s’il rémunère le risque au-delà de ce plancher. Dans les expertises par capitalisation, le niveau actuel des taux longs justifie des taux de capitalisation sensiblement plus exigeants qu’en période de taux bas.
Méthode et sources
Les prix immobiliers proviennent de Statbel, l’office belge de statistique, et reposent sur les actes de vente enregistrés auprès du SPF Finances. Ils sont publiés avec un décalage d’environ un trimestre. Les valeurs affichées sont des médianes.
L’inflation et l’indice santé proviennent de Statbel (publication mensuelle), les prévisions du Bureau fédéral du Plan. Le taux OLO provient de la Banque nationale de Belgique : il s’agit de la cotation officielle de clôture, et non d’un cours relevé en cours de séance. La valeur affichée est datée.
Cette note est mise à jour à chaque publication trimestrielle de Statbel. Elle constitue une information générale de marché ; elle ne remplace pas l’expertise individuelle d’un bien.
Au-delà des chiffres
Les chiffres décrivent le marché.
L’expertise établit la valeur de votre bien.
Successions, indivisions, séparations, donations : chaque dossier exige une valeur motivée, datée et signée. Un avis se discute, une expertise s’examine.
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Patrick Schiemsky · Expert immobilier à Bruxelles · Inscrit au Registre national des experts judiciaires n° 39399376 · IPI 515939
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