Succession : comment fixer la valeur d’un bien immobilier ?
Introduction
Lorsqu’une succession comprend une maison, un appartement ou un immeuble, une valeur doit être retenue pour le bien.
À Bruxelles, cette valeur peut ensuite servir à plusieurs choses : déclaration successorale, partage entre héritiers, rachat d’une part ou vente du bien.
Le problème n’est donc pas seulement de « trouver un prix ». Il faut déterminer quelle valeur retenir, à quelle date et pour quel usage.
1. Quelle valeur faut-il retenir dans une succession ?
Pour la déclaration de succession, le principe est la valeur vénale du bien au jour du décès : autrement dit, la valeur à laquelle le bien aurait raisonnablement pu être vendu à cette date. Le SPF Finances rappelle également que les droits de succession sont calculés sur la base de la valeur nette transmise. Finances België
Cela signifie qu’une vente réalisée plusieurs mois plus tard ne constitue pas automatiquement la valeur à déclarer.
Le marché a pu évoluer entre-temps, tout comme l’état du bien.
2. Comment déterminer cette valeur ?
Une évaluation immobilière sérieuse ne repose pas sur un seul chiffre au mètre carré.
Il faut notamment examiner :
la localisation ;
le type de bien ;
la superficie ;
l’état général ;
les caractéristiques particulières ;
la situation urbanistique ;
les performances énergétiques ;
les biens comparables ;
le marché existant à la date retenue.
L’objectif est de reconstituer une valeur cohérente à la date du décès, et non simplement de déterminer ce que le bien pourrait être vendu aujourd’hui.
3. Et si les héritiers ne sont pas d’accord ?
C’est fréquent.
Un héritier peut considérer que la maison vaut 450.000 €, un autre 525.000 €, tandis qu’une agence annonce encore un autre montant.
Dans cette situation, multiplier les avis ne résout pas nécessairement le problème.
Une expertise indépendante permet de poser une valeur sur une analyse commune : caractéristiques du bien, état, marché et références retenues.
Cette valeur peut ensuite servir de base de discussion pour :
un partage ;
un rachat de part ;
une mise en vente ;
ou simplement pour éviter que chaque héritier travaille avec son propre chiffre.
4. Une estimation d’agence suffit-elle ?
Elle peut être utile lorsqu’on envisage de vendre.
Mais son objectif n’est pas nécessairement le même.
Une agence immobilière cherche généralement à déterminer un prix de commercialisation.
Une expertise immobilière vise à établir et justifier une valeur pour un usage déterminé.
Dans une succession, la différence devient importante lorsqu’il existe plusieurs héritiers, un partage, un rachat de part ou un désaccord.
5. Un héritier peut-il demander seul une expertise ?
Pour une expertise privée, oui.
Un héritier peut demander une évaluation afin de disposer d’un avis indépendant sur la valeur du bien.
Cela ne signifie pas que les autres héritiers seront automatiquement liés par cette valeur.
Lorsqu’une valeur doit devenir une base commune entre plusieurs parties, il est évidemment préférable que la mission de l’expert et son indépendance soient acceptées aussi largement que possible.
6. Expertise privée ou expertise préalable ?
Ce sont deux choses différentes.
L’expertise privée apporte une valeur argumentée destinée aux héritiers, au notaire ou aux autres intervenants.
L’expertise préalable fiscale répond à une procédure spécifique. La documentation officielle du SPF Finances indique que, lorsqu’elle est valablement mise en œuvre, la valeur déterminée dans cette procédure lie les déclarants et l’administration. Finances België
Il ne faut donc pas confondre une expertise immobilière privée avec cette procédure fiscale particulière.
7. Que se passe-t-il si le bien est vendu ensuite ?
Le prix de vente constitue évidemment une information importante.
Mais il faut distinguer :
la valeur au jour du décès
et
le prix obtenu lors de la vente ultérieure.
Ce ne sont pas nécessairement les mêmes chiffres.
Un changement du marché, des travaux, une dégradation, une vente rapide ou au contraire une mise en concurrence efficace peuvent expliquer un écart.
8. Quand faire évaluer le bien ?
Le plus tôt possible lorsqu’une valeur immobilière est nécessaire.
En pratique, une expertise réalisée rapidement permet de conserver plus facilement les informations relatives à l’état du bien et au marché correspondant à la période concernée.
Mais une évaluation rétrospective reste possible lorsque le décès est plus ancien, à condition de disposer de suffisamment d’éléments pour reconstituer la situation à la date recherchée.
À retenir
Dans une succession, il faut d’abord déterminer pourquoi la valeur est nécessaire.
Déclaration successorale, partage, rachat de part et vente ne posent pas exactement la même question.
Une évaluation indépendante permet surtout de disposer d’un chiffre expliqué et documenté, plutôt que de plusieurs opinions contradictoires.
Valeximo réalise des évaluations immobilières à Bruxelles dans le cadre de successions, indivisions, donations et partages.
→ Faire évaluer un bien dans le cadre d’une succession
