Grille des loyers à Bruxelles : le débat est loin d’être terminé

La Cour constitutionnelle a rejeté le recours introduit contre le dispositif bruxellois relatif aux loyers abusifs. Mais cela ne signifie pas que le débat sur la grille des loyers est définitivement tranché.

Le 17 septembre 2026, la Cour constitutionnelle a rendu son arrêt n°105/2026 concernant l’ordonnance bruxelloise du 10 avril 2025 ayant fixé l’entrée en vigueur des dispositions relatives à la Commission paritaire locative et à la lutte contre les loyers abusifs.

Le recours a été rejeté.

Pour autant, les discussions autour de la grille de référence et de son adéquation avec le marché locatif bruxellois se poursuivent.

Ce que la Cour constitutionnelle a décidé

L’arrêt porte sur le recours introduit contre l’ordonnance du 10 avril 2025 ayant mis en vigueur une partie du dispositif bruxellois d’encadrement des loyers.

La Cour a rejeté ce recours.

Cette décision ne met toutefois pas fin à toutes les questions susceptibles de se poser à propos du mécanisme d’encadrement des loyers et de son application à des situations individuelles.

Les fédérations représentant notamment des propriétaires et des professionnels de l’immobilier ont d’ailleurs annoncé poursuivre leurs démarches en faveur d’une révision du dispositif.

Une grille de référence contestée par une partie du secteur

Federia, le SNPC-NEMS, l’UPSI, Embuild Bruxelles, le CIB, BECI et l’UCM demandent notamment une actualisation de la grille sur la base de données qu’ils souhaitent plus récentes et représentatives du marché locatif bruxellois.

Selon ces organisations, la grille actuellement utilisée repose sur des données qui ne permettraient plus de refléter suffisamment certaines réalités du marché.

Il s’agit de leur position et le débat reste donc à la fois juridique, technique et politique.

Mais pour le propriétaire ou le locataire confronté à un cas concret, une autre question se pose.

Grille de référence et valeur locative : ce n’est pas exactement la même chose

La grille permet d’obtenir un loyer de référence à partir d’un ensemble de caractéristiques du logement.

C’est un outil réglementaire.

L’expertise de valeur locative répond à une démarche différente : déterminer et argumenter la valeur locative d’un bien immobilier déterminé, compte tenu de ses caractéristiques propres et des éléments pertinents disponibles.

Deux appartements présentant la même superficie et situés dans une même commune peuvent présenter des différences importantes : localisation précise, étage, luminosité, état, qualité des rénovations, terrasse, vue, agencement, équipements, performances énergétiques ou caractéristiques particulières.

C’est précisément pour cette raison qu’une analyse individualisée peut présenter un intérêt lorsqu’un loyer fait l’objet d’une discussion.

Que faire lorsqu’un loyer est contesté ?

Il faut d’abord distinguer trois éléments :

1. Le loyer prévu au bail

C’est le montant contractuellement convenu entre le propriétaire et le locataire.

2. Le loyer de référence

Il résulte de la grille mise en place par la Région de Bruxelles-Capitale.

3. La valeur locative du bien

Elle peut faire l’objet d’une analyse immobilière individualisée tenant compte du bien concerné et des éléments de marché disponibles.

Ces trois notions ne doivent pas être confondues.

Lorsqu’un désaccord apparaît, l’enjeu consiste donc à disposer d’éléments suffisamment précis pour objectiver la discussion.

Et devant la Commission paritaire locative ?

La Commission paritaire locative peut être saisie afin de rendre un avis concernant notamment la justesse d’un loyer.

Ses avis ne sont pas contraignants.

Dans un avis rendu le 27 mai 2025, la Commission rappelle elle-même que ses avis sont rendus en application de l’article 107/1 du Code bruxellois du Logement et qu’ils n’ont pas de caractère contraignant.

Une procédure devant le juge de paix reste également possible selon les circonstances du dossier.

L’expertise de valeur locative retrouve donc toute son importance

Une grille constitue nécessairement une référence générale.

Une expertise immobilière porte, elle, sur un bien déterminé.

Son objectif n’est pas de remplacer la réglementation ni de garantir l’issue d’un éventuel litige.

Elle permet en revanche de documenter une valeur, d’expliquer les éléments pris en considération et de disposer d’un rapport argumenté lorsque cette valeur doit être discutée avec un locataire, un propriétaire, un conseil ou dans le cadre d’une procédure.

Faire expertiser la valeur locative d’un bien à Bruxelles

Valeximo réalise à Bruxelles des expertises de valeur locative avec visite du bien, analyse de ses caractéristiques et établissement d’un rapport signé et argumenté.

Lorsqu’un loyer est contesté, la première question à résoudre reste simple :

quelle est la valeur locative que l’on peut raisonnablement attribuer à ce bien précis ?

Patrick Schiemsky
Expert immobilier inscrit au Registre national des experts