Séparation, succession, indivision : pourquoi l’expertise immobilière doit aussi être pensée pour la suite

Au départ, la demande paraît souvent simple : combien vaut le bien ?

Dans une séparation, une succession ou une indivision, cette question peut pourtant devenir centrale. La valeur retenue peut servir à déterminer un prix de vente, calculer une soulte, organiser un partage ou simplement permettre aux différentes parties de prendre une décision.

Et lorsque tout le monde est d’accord, les choses peuvent aller très vite.

Le problème apparaît lorsque la situation évolue.

Et si la valeur est contestée ?

Une séparation qui se déroule correctement aujourd’hui peut devenir conflictuelle demain. Des héritiers peuvent avoir des appréciations différentes de la valeur d’un immeuble. Une indivision peut se bloquer.

Un notaire ou un avocat peut alors être amené à examiner le dossier. Dans certains cas, la discussion peut finalement se poursuivre dans un cadre judiciaire.

C’est pourquoi une expertise immobilière réalisée dans ce type de contexte ne devrait pas uniquement répondre à la question :

« Combien vaut le bien ? »

Elle devrait également permettre de répondre à une seconde question :

« Pourquoi vaut-il ce montant ? »

Une valeur doit pouvoir être expliquée

Une expertise immobilière ne consiste pas à visiter un bien et à annoncer un chiffre.

Le bien doit être examiné dans son ensemble : sa situation, ses caractéristiques, son état, ses surfaces, sa configuration, les documents disponibles ainsi que les éléments de marché pertinents.

Ces différents éléments permettent de construire et d’expliquer la valorisation.

Le rapport signé conserve ensuite la trace de cette analyse.

C’est important parce qu’une valeur immobilière n’est réellement utile dans un dossier sensible que si les personnes qui n’étaient pas présentes lors de l’expertise peuvent comprendre sur quoi elle repose.

Un rapport qui n’est pas destiné uniquement à celui qui le commande

Lorsque j’établis une expertise dans le cadre d’une séparation, d’une succession ou d’une indivision, je garde toujours une question en tête :

ce document pourra-t-il encore être compris et utilisé si le dossier se complique ?

Le rapport peut être amené à être lu par l’autre partie, un héritier, un notaire, un avocat ou, si nécessaire, dans un contexte judiciaire.

Il doit donc pouvoir exister indépendamment des explications orales données lors de la visite.

C’est une exigence différente de celle d’une simple estimation destinée à donner rapidement un ordre de grandeur.

Faire correctement les choses une fois

Personne ne souhaite transformer une séparation ou une succession en procédure.

C’est précisément pour cette raison qu’il peut être utile de construire correctement la valorisation dès le départ.

Une expertise sérieuse ne garantit évidemment pas l’absence de contestation. En revanche, elle permet de disposer d’une valeur expliquée, documentée et argumentée si une discussion apparaît.

L’objectif n’est pas de préparer le conflit.

L’objectif est d’éviter de devoir tout recommencer si le dossier se complique.

C’est aussi ce qui distingue une simple estimation d’une expertise immobilière destinée à accompagner une situation patrimoniale importante.