Patrick Schiemsky · Expert immobilier inscrit au Registre national des experts judiciaires n° 39399376
Évaluation immobilière
pour rachat de part
à Bruxelles.
Vous devez racheter la part d’un ex-conjoint, d’un frère, d’une sœur, d’un cohéritier ou d’un autre indivisaire. Avant de parler de soulte, il faut d’abord fixer une valeur claire du bien.
Valeximo établit une valeur vénale après visite, analyse du bien et comparaison avec le marché local. Le rapport signé peut servir de base à une discussion entre parties, avec le notaire, l’avocat ou le médiateur.
Avant de négocier
On ne calcule pas une soulte
sur une valeur fragile.
Le rachat de part commence souvent par une question simple : combien vaut le bien ? Tant que cette valeur n’est pas claire, la soulte, le partage ou la négociation restent fragiles.
Le rapport Valeximo ne liquide pas les comptes entre parties. Il fixe la valeur immobilière du bien. Le calcul final de la soulte dépend ensuite des droits de chacun, du crédit, des créances éventuelles, des remboursements, des comptes entre parties et de la validation du notaire ou du conseil.
Valeur du bien
Avant toute soulte, il faut une valeur immobilière claire, motivée et indépendante.
- maison
- appartement
- immeuble familial
- bien indivis
Discussion de la part
Le rapport aide à discuter une base de rachat, sans partir d’un chiffre imposé par une seule partie.
- ex-conjoint
- cohéritier
- frère ou sœur
- indivisaire
Base pour notaire ou avocat
Le rapport peut être transmis aux conseils pour cadrer le rachat de part, la soulte ou la liquidation.
- notaire
- avocat
- médiateur
- parties
Cas fréquents
Racheter une part,
dans un dossier réel.
Séparation
Un ex-conjoint souhaite conserver le logement commun. Le rapport fixe la valeur du bien avant calcul de la soulte.
- divorce
- séparation
- liquidation
- soulte
Succession
Un héritier veut reprendre le bien familial et indemniser les autres héritiers ou cohéritiers.
- héritiers
- cohéritiers
- maison familiale
- partage
Indivision
Plusieurs personnes détiennent un bien et l’une souhaite sortir ou racheter la part des autres.
- quote-part
- indivisaire
- vente évitée
- accord amiable
Dossier sensible
Lorsque les parties ne s’accordent pas, une valeur signée apporte une base technique à la discussion.
- désaccord
- avocat
- notaire
- devis préalable
Honoraires
Un prix selon
le niveau du dossier.
395€TVAC
Visite, prise de mesures indicative, photos, valeur de marché et synthèse courte. Pour dossier simple, sans conflit ni droits particuliers.
495€TVAC
Visite, prise de mesures indicative, photos, valeur de marché et synthèse courte. Pour maison classique, sans complexité particulière.
595€TVAC
Rapport signé avec description, analyse, références, pondérations, valeur motivée et réserves.
695€TVAC
Rapport signé avec visite, analyse du bien, références de marché, valeur motivée et conclusion exploitable par les parties ou conseils.
Les prix affichés concernent des biens classiques, en pleine propriété, sans droits particuliers, sans revenus locatifs complexes et sans conflit nécessitant analyse complémentaire.
Tout dossier comportant plusieurs parties en désaccord, avocat, notaire, indivision sensible, occupation particulière, usufruit, nue-propriété, revenus locatifs, immeuble de rapport ou droits particuliers fait l’objet d’un devis préalable.
Méthode
Une valeur ne se devine pas.
Elle se démontre.
Dans un rachat de part, une valeur mal expliquée peut bloquer l’accord. Le bien est analysé dans sa réalité : surfaces, état, occupation, situation, qualités, défauts, annexes, potentiel, contraintes et cohérence avec le marché local.
Le rapport expose le raisonnement : observations, comparaisons, pondérations, réserves éventuelles et valeur retenue. L’objectif est simple : donner une base claire avant de discuter la soulte ou la liquidation.
Lorsque des droits particuliers apparaissent — usufruit, nue-propriété, occupation exclusive, donation antérieure, revenus locatifs — ils sont identifiés comme éléments de contexte. Leur analyse détaillée nécessite un cadrage spécifique avant mission.
Observer le bien, son état, ses qualités, ses défauts, ses surfaces et sa configuration réelle.
Replacer le bien dans son marché local avec des références cohérentes.
Expliquer les pondérations, les réserves et la valeur retenue.
Produire un rapport utilisable par les parties, notaires, avocats ou médiateurs.
Questions fréquentes
L'essentiel
en réponses courtes.
Pourquoi faire évaluer le bien avant un rachat de part ?
Parce que la soulte ou le rachat dépend d’abord de la valeur du bien. Sans valeur claire, la négociation part sur une base fragile.
Le rapport calcule-t-il directement la soulte ?
Non. Valeximo fixe la valeur immobilière du bien. Le calcul final de la soulte dépend des droits de chacun, du crédit, des créances et des comptes entre parties. Il doit être validé avec le notaire ou le conseil compétent.
Rapport simplifié ou rapport complet ?
Le rapport simplifié convient à un dossier simple, sans conflit et sans droits particuliers. Le rapport complet est recommandé lorsque la valeur doit être transmise, discutée ou défendue devant plusieurs parties, un notaire, un avocat ou un médiateur.
Le rapport peut-il être transmis au notaire ou à l’avocat ?
Oui. Le rapport est signé, motivé et utilisable comme base de discussion dans le cadre d’un rachat de part, d’une indivision, d’une succession ou d’une séparation.
Comment fonctionne le prix d'une mission ?
Rapport simplifié : 395 € TVAC pour appartement jusqu’à 100 m², 495 € TVAC pour maison jusqu’à 150 m². Rapport complet : 595 € TVAC pour appartement jusqu’à 200 m², 695 € TVAC pour maison jusqu’à 200 m². Les dossiers particuliers sont chiffrés sur devis.
À propos
Valeximo — Patrick Schiemsky
Expert immobilier inscrit au Registre national des experts judiciaires n° 39399376 et agréé IPI 515939.
Intervention principalement à Bruxelles sur les dossiers de rachat de part, séparation, indivision, succession, soulte, partage familial, immeuble de rapport ou désaccord patrimonial.
Le rôle de Valeximo est de produire une valeur claire, motivée et exploitable par les parties, les avocats, les notaires, les médiateurs ou les juridictions.
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