Pourquoi demander une évaluation immobilière quand un immeuble est visé par une division abusive ?

Parce qu’une possible division abusive pèse directement sur les discussions : succession, indivision, vente, rachat, médiation. Une expertise neutre permet d’éclairer la valeur de marché d’un immeuble dans son état et son contexte connus (logements, occupation, informations urbanistiques disponibles), sans prendre position sur la qualification juridique exacte de division abusive ni sur les sanctions. La qualification, la régularisation et les conséquences juridiques restent du ressort de la commune, de la Région, des notaires, des avocats et, le cas échéant, des tribunaux.

L’expertise confirme-t-elle que la division n’est pas abusive ou qu’une régularisation sera acceptée ?

Non. Une expertise immobilière ne vaut pas avis urbanistique ni décision de la commune ou de la Région. Elle ne confirme ni ne réfute l’existence d’une division abusive et ne préjuge pas de l’issue d’une demande de régularisation. Elle éclaire la valeur de marché dans un contexte donné (immeuble occupé, configurations, réserves urbanistiques connues, échanges avec les autorités) et, si la mission le prévoit, dans un ou plusieurs scénarios encadrés avec vos conseils.

L’expertise remplace-t-elle les décisions des autorités ou des juges ?

Non. Le rapport d’expertise ne remplace ni les décisions des services d’urbanisme, ni celles de la Région, ni celles d’un juge ou d’un notaire. Il s’agit d’un outil de clarification de la valeur de marché, utile dans un échange amiable, une médiation, un dossier notarial ou un dossier civil. Pour l’analyse juridique de la division, les risques de sanctions, la stratégie de régularisation ou de défense, il convient de se tourner vers des professionnels du droit et de l’urbanisme.

Évaluation immobilière en cas de division abusive | Valeximo – Expert immobilier Bruxelles

Évaluation immobilière en cas de division abusive à Bruxelles

Immeuble divisé en plusieurs logements, remarques d’urbanisme, courrier parlant de “division abusive”, régularisation incertaine.
Objectif : une valeur de marché claire dans ce contexte sensible, sans promettre de régularisation ni se substituer aux autorités ou aux juristes.

Patrick Schiemsky · Expert immobilier inscrit au Registre National 39399376

Nous séparons les chiffres des questions juridiques.

Un courrier qui parle de “division abusive”, des remarques de la commune, plusieurs logements dans un même immeuble, une succession ou une indivision derrière. Tant que personne ne sait ce que vaut réellement le bien dans ce contexte, tout bloque.

Nous éclairons la valeur de marché dans la situation réelle.

Adresse, type d’immeuble, configuration, occupation, informations urbanistiques connues, marché bruxellois. La mission : clarifier la valeur de marché, sans qualifier juridiquement la division ni promettre une régularisation.

Nous livrons un rapport d’expertise signé, neutre.

Un rapport motivé, compréhensible par tous, que le notaire, les avocats, un médiateur ou un juge peuvent utiliser comme base chiffrée dans leur propre cadre juridique.

Les décisions peuvent enfin se prendre sur un chiffre défendable.

La valeur de marché dans ce contexte particulier est posée noir sur blanc. Les autorités, les conseils et les parties gardent leurs rôles. L’expertise remet simplement la réalité chiffrée au centre.

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Bruxelles et 19 communes · Intervention discrète · Rapport d’expertise signé, utilisable dans un cadre notarial, amiable ou judiciaire – sans constituer un avis juridique

Division abusive : clarifier la valeur pour pouvoir décider

Nous partons de la situation réelle.

Immeuble, nombre de logements, accès, équipements, occupation, courriers reçus, informations urbanistiques disponibles. L’expertise s’ancre dans des faits constatés.

Nous faisons parler le marché bruxellois.

Ventes d’immeubles comparables, pression locative, image du quartier, impact d’une situation urbanistique sensible sur les valeurs observées.

Nous livrons un rapport exploitable.

Rapport d’expertise signé, clair sur son périmètre : une appréciation de la valeur de marché, pas un avis juridique ni urbanistique.

Quand un immeuble est visé par une possible division abusive, la question de la valeur devient délicate. Certains parlent du prix “si tout était régularisé”, d’autres ne voient plus que le risque.

Le rôle de l’expertise est de clarifier la valeur de marché dans le contexte réel : immeuble tel qu’il se présente, occupation, remarques des autorités connues, situation de succession, d’indivision ou de vente.

L’expertise :
• ne qualifie pas juridiquement la division en “abusive” ou non ;
• ne promet pas l’acceptation d’une régularisation ;
• ne remplace pas l’analyse d’un avocat, d’un notaire ou d’un spécialiste de l’urbanisme.

Elle apporte une base chiffrée neutre qui permet ensuite aux conseils et aux autorités de travailler avec un chiffre sérieux, plutôt qu’avec des estimations contradictoires.

Héritage avec division non conforme

Éclairer la valeur de l’immeuble avant de parler partage.

Succession

Indivision et division abusive

Mettre tout le monde devant le même chiffre neutre.

Indivision

Vente avec situation sensible

Préparer une vente en connaissance de la situation urbanistique.

Vente

Dossier notarial ou médiation

Mettre une valeur sérieuse au centre des discussions.

Cadre notarial

Litige ou procédure civile

Fournir au juge un rapport d’expertise structuré.

Tribunal

Cas particulier

Décrire la situation, cadrer la mission, chiffrer la valeur.

Devis

➜ Analyse des actes, courriers, plans et informations urbanistiques disponibles, visite de l’immeuble, constats et photos.

➜ Étude du marché bruxellois : ventes d’immeubles comparables, contexte locatif, impact probable d’une situation urbanistique sensible sur la valeur de marché.

➜ Rapport d’expertise signé, neutre, qui précise clairement son périmètre : une appréciation de valeur, distincte de toute analyse ou décision juridique ou urbanistique.

➜ Livrable : un rapport clair sur la valeur de marché dans la situation concrète de l’immeuble, que l’on peut poser devant notaire, avocats, médiateur ou juge.

➜ Pas : un avis juridique, un avis urbanistique, une garantie d’absence de sanction ou de succès d’une régularisation.

➜ Effet : chacun sait sur quelle valeur de marché il s’appuie, les décisions juridiques et urbanistiques peuvent se prendre ensuite avec leurs propres professionnels.

Pour les aspects juridiques et urbanistiques liés aux divisions de logements et aux sanctions éventuelles : Urban.brussels · Bruxelles Logement · Notaire.be

Tarifs

➜

Expertises sur place
0–50 m² : 295 € TTC
51–200 m² : 395 € TTC
201–400 m² : 495 € TTC

➜

195 € TTC
Évaluation en ligne (jusque 200 m²)
Rapport signé, neutre, documenté.

Dossier sensible (division abusive, litige, plusieurs parties) : devis sur base du dossier et du périmètre souhaité.

Avis client

★★★★★ – Succession familiale

“Très bien argumentée et documentée, en un temps record. Disponible, conseils judicieux, excellente connaissance du marché bruxellois. Le dossier de succession a pu avancer.”

Extrait d’avis — vérifiable sur Google

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Bruxelles et 19 communes · Sur rendez-vous · Rapport signé utilisable dans un cadre notarial, amiable ou judiciaire

Évaluations immobilières – Bruxelles & 19 communes

Division abusive ou non-conformité · Demander une évaluation neutre

Questions fréquentes

Faut-il attendre la fin d’une procédure urbanistique pour demander une expertise ?
Pas nécessairement. Une expertise peut intervenir alors qu’un échange avec la commune ou la Région est en cours, pour donner une base de valeur à une succession, une indivision, une médiation ou une négociation. Le rapport précise toujours le contexte et les limites de la mission, pour éviter toute confusion avec une décision urbanistique ou judiciaire.

Le rapport peut-il être utilisé devant un notaire, un médiateur ou un juge ?
Oui, le rapport est structuré et signé, avec un raisonnement explicite. Il peut être versé à un dossier notarial, utilisé en médiation ou versé à un dossier civil. Il reste cependant distinct d’un avis juridique ou urbanistique : chaque intervenant garde son rôle propre.

L’expertise protège-t-elle contre d’éventuelles sanctions ?
Non. Une expertise immobilière ne protège pas contre d’éventuelles mesures des autorités (amendes, injonctions, remise en état…) ni ne les déclenche. Elle se limite à analyser la valeur de marché dans le contexte connu. Pour les risques concrets et la stratégie à adopter, il convient de consulter un avocat, un notaire ou un spécialiste de l’urbanisme.

Évaluations immobilières neutres pour immeubles bruxellois visés par une possible division abusive ou une non-conformité : objectif : remettre une valeur de marché claire au centre, afin que les décisions juridiques, urbanistiques et familiales puissent se prendre sur une base chiffrée défendable.

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