Pourquoi demander une évaluation immobilière quand un bien est divisé sans acte notarié ?

Parce qu’un bien divisé de fait, mais non reflété dans les actes ou dans le cadastre, crée très vite des blocages : succession, indivision, vente, rachat de part, médiation. Une expertise neutre permet d’éclairer la valeur de marché du bien dans sa réalité connue (configuration des lieux, occupation, informations urbanistiques disponibles), sans se substituer au notaire, aux avocats ou aux autorités. La rédaction ou l’adaptation des actes et les conséquences juridiques restent de leur ressort.

L’expertise corrige-t-elle l’absence d’acte notarié ou d’adaptation des titres ?

Non. Une expertise immobilière ne remplace pas un acte notarié, ne régularise pas une situation juridique et ne décide pas de la façon dont un bien doit être partagé ou décrit dans les actes. Elle se limite à clarifier la valeur de marché dans un contexte donné, en indiquant ses limites. Les choix de structure, de partage, de fiscalité et de régularisation sont à discuter avec le notaire et, le cas échéant, avec les avocats.

Le rapport peut-il être utilisé par le notaire, un médiateur ou un juge ?

Oui. Le rapport est structuré, signé, avec un raisonnement explicite. Il peut être joint à un dossier notarial, servir de base dans une médiation ou être versé à un dossier civil. Il reste cependant distinct de tout avis juridique ou fiscal : il éclaire la valeur de marché, les décisions juridiques et la rédaction des actes reviennent aux professionnels du droit.

Évaluation immobilière en cas de division sans acte notarié | Valeximo – Expert immobilier Bruxelles

Évaluation immobilière en cas de division sans acte notarié à Bruxelles

Maison ou immeuble divisés en plusieurs parties, occupations distinctes, mais des actes et un cadastre qui n’ont pas suivi.
Objectif : une valeur de marché claire dans cette réalité, sans faire comme si les actes étaient déjà adaptés, ni se substituer au notaire ou aux avocats.

Patrick Schiemsky · Expert immobilier inscrit au Registre National 39399376

Nous remettons la réalité chiffrée au centre.

Une maison ou un immeuble divisés depuis des années, des occupations claires, mais des actes et un cadastre qui ne racontent pas la même histoire. Et derrière, une succession, une indivision ou une vente qui n’avance plus.

Nous partons de la situation telle qu’elle est.

Biens, niveaux, entrées, surfaces, occupation, documents disponibles. On décrit le bien comme il existe aujourd’hui, sans prétendre réécrire les actes, ni décider de la structure juridique à adopter.

Nous éclairons la valeur de marché.

Marché bruxellois réel, transactions comparables, contexte de succession ou de partage. Le rapport vient fixer une valeur de marché dans ce cadre précis, en rappelant clairement qu’il ne s’agit pas d’un avis juridique ni d’un acte de partage.

Les décisions peuvent enfin se prendre.

Le notaire, les avocats, un médiateur ou un juge disposent d’une base neutre. Chacun garde son rôle. L’expertise fournit le chiffre, les professionnels du droit s’occupent des actes et de la structure.

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Bruxelles et 19 communes · Intervention discrète · Rapport d’expertise signé, utilisable en étude notariale, médiation ou dossier civil – sans constituer un avis juridique

Division sans acte notarié : clarifier la valeur pour pouvoir décider

Nous partons d’un constat précis.

Maison ou immeuble, niveaux, accès, parties utilisées séparément, loyers éventuels, documents disponibles : l’expertise s’ancre dans la réalité physique et factuelle, pas dans une théorie.

Nous faisons parler le marché.

Références de vente, pression locative, image du quartier, impact d’une division non reflétée dans les titres. On passe d’idées vagues à une valeur étayée.

Nous livrons un rapport exploitable.

Rapport d’expertise signé, clair sur ce qu’il fait et ne fait pas : une appréciation de valeur de marché, distincte d’un acte notarié ou d’un avis juridique.

Dans beaucoup de familles, les biens ont été “organisés” en pratique sans que les actes suivent au même rythme. Un étage pour l’un, un autre pour l’autre, parfois un appartement loué, parfois une annexe.

Au moment d’une succession, d’une indivision ou d’une vente, cette différence entre la réalité et les titres devient source de tension. Chacun a sa lecture. Ce qui manque, c’est une valeur de marché neutre.

C’est là que nous intervenons :
• en décrivant le bien tel qu’il se présente réellement ;
• en analysant le marché bruxellois pour un bien avec ce profil ;
• en rédigeant un rapport d’expertise qui indique clairement son périmètre.

Le rapport ne remplace pas un acte notarié, ne fixe pas les quotes-parts, ne décide pas de la structure ou des montages. Ces décisions appartiennent au notaire, aux avocats et, le cas échéant, au juge.

Héritage avec divisions de fait

Éclairer la valeur avant de parler partage ou rachat.

Succession

Indivision complexe

Mettre tout le monde devant un même chiffre neutre.

Indivision

Dossier notarial ou médiation

Apporter une base de valeur à la discussion.

Cadre notarial

Dossier civil

Fournir un rapport d’expertise structuré au dossier.

Tribunal

Vente en indivision

Fixer une valeur sérieuse avant de lancer la mise en vente.

Vente

Cas particulier

Décrire la situation, cadrer la mission, obtenir un devis.

Devis

➜ Analyse des actes existants, éventuels croquis, courriers et informations urbanistiques, visite du bien, constats et photos.

➜ Étude du marché bruxellois pour des biens de même type, en tenant compte du contexte particulier de division non reflétée dans les titres.

➜ Rapport d’expertise signé, qui sépare clairement ce qui relève de la valeur de marché de ce qui relève des décisions juridiques et notariales.

➜ Livrable : un rapport clair sur la valeur de marché de la propriété, dans sa situation réelle, que l’on peut poser devant tous les intervenants.

➜ Pas : un acte de partage, un montage juridique, ni un avis fiscal.

➜ Effet : les décisions peuvent se prendre sur un chiffre défendable, les choix d’actes et de structure se construisent ensuite avec le notaire et les conseils.

Pour les aspects juridiques, les actes et la fiscalité : Notaire.be · SPF Finances · Wikifin

Tarifs

➜

Expertises sur place
0–50 m² : 295 € TTC
51–200 m² : 395 € TTC
201–400 m² : 495 € TTC

➜

195 € TTC
Évaluation en ligne (jusque 200 m²)
Rapport signé, neutre, documenté.

Situation complexe (succession, indivision, plusieurs parties, dossier en cours) : devis sur base du dossier et du périmètre souhaité.

Avis client

★★★★★ – Succession familiale

“Très bien argumentée et documentée, en un temps record. Disponible, conseils judicieux, excellente connaissance du marché bruxellois. Le dossier de succession a pu avancer.”

Extrait d’avis — vérifiable sur Google

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Bruxelles et 19 communes · Sur rendez-vous · Rapport signé utilisable par le notaire, les avocats ou un médiateur

Évaluations immobilières – Bruxelles & 19 communes

Division sans acte notarié · Demander une évaluation neutre

Questions fréquentes

Faut-il d’abord adapter les actes avant de demander une expertise ?
Pas forcément. Une expertise peut justement servir à éclairer la valeur de marché pour aider le notaire et les parties à décider de la suite (partage, rachat, vente, régularisation…). Le rapport précise toujours son périmètre et ne remplace ni un acte ni un avis juridique.

Le rapport fixe-t-il les quotes-parts ou la manière de partager le bien ?
Non. L’expertise fournit une appréciation de valeur. La façon de répartir cette valeur entre les personnes, le choix des montages, et la rédaction des actes relèvent du notaire et, le cas échéant, des avocats ou du juge.

Le rapport peut-il être utilisé dans un dossier de succession ou une procédure civile ?
Oui. Le rapport est structuré, motivé et signé. Il peut être joint à un dossier de succession, utilisé dans une médiation ou versé à un dossier civil. Il reste toutefois distinct d’un avis juridique, fiscal ou urbanistique.

Évaluations immobilières neutres pour biens divisés sans acte notarié à Bruxelles : objectif : remettre une valeur de marché claire au centre, pour que notaires, avocats, médiateurs et familles puissent prendre des décisions sur une base chiffrée défendable.

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