Évaluation immobilière en cas de division interne | Valeximo – Expert immobilier Bruxelles

Évaluation immobilière en cas de division interne à Bruxelles

Une même adresse, plusieurs unités internes : appartements, studios, duplex, espaces séparés.
Actes, cadastre ou urbanisme pas toujours alignés. Objectif : une valeur de marché claire, sans empiéter sur le rôle du notaire, des avocats ou des autorités.

Patrick Schiemsky · Expert immobilier inscrit au Registre National 39399376
Nous clarifions la valeur d’un bien à l’intérieur même de ses murs.
Une maison ou un immeuble réaménagés au fil du temps : étages séparés, studios, unités louées, espaces partagés. Et, en face, des actes ou un cadastre qui n’ont pas tout suivi.
Nous partons de ce qui existe réellement.
Configuration des lieux, accès, surfaces, occupation, loyers éventuels, documents disponibles. On décrit le bien tel qu’il est vécu, pas tel qu’on voudrait qu’il soit sur le papier.
Nous éclairons la valeur de marché globale.
Marché bruxellois, transactions comparables, image du quartier. Le rapport fixe une valeur de marché dans ce contexte, sans prétendre valider l’urbanisme ni décider du partage.
Chacun peut reprendre sa place.
L’expertise apporte un chiffre neutre. Ensuite, notaire, avocats, médiateur ou juge peuvent faire leur travail sur une base chiffrée lisible.
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Bruxelles et 19 communes · Intervention discrète · Rapport d’expertise signé, utilisable en étude notariale, en médiation ou dans un dossier civil – sans constituer un avis juridique ou urbanistique

Division interne : remettre une valeur claire au centre

Constat après visite
Nous constatons les lieux.
Unités internes, accès, surfaces, occupation, loyers éventuels : l’expertise part de ce qui est effectivement utilisé, avec les pièces du dossier disponibles.
Données professionnelles
Nous faisons parler le marché.
Références de vente, pression locative, profil du quartier, impact d’une division interne sur l’appétit des acheteurs. On sort des chiffres improvisés.
Rapport signé
Nous livrons un rapport exploitable.
Rapport d’expertise signé, clair sur son périmètre : une valeur de marché globale, distincte de toute décision juridique, urbanistique ou fiscale.

Dans beaucoup d’immeubles bruxellois, la division interne a précédé l’adaptation des titres ou du cadastre. Tout le monde vit la réalité d’unités séparées, mais le dossier reste flou.

Au moment d’une succession, d’une indivision, d’un rachat de part ou d’une vente, cette différence entre les murs et les papiers devient un vrai blocage. Chacun a son chiffre. Ce qui manque, c’est une base neutre.

Notre rôle est de clarifier la valeur de marché globale du bien dans ce contexte précis, en expliquant la démarche et les limites : le rapport ne valide pas la conformité urbanistique, ne remplace pas un acte notarié et ne fixe pas les quotes-parts. Ces décisions reviennent aux professionnels du droit et aux autorités compétentes.

Héritage avec divisions internes
Fixer une valeur avant d’aborder le partage.
Succession
Indivision tendue
Mettre tout le monde sur le même chiffre.
Indivision
Dossier notarial / médiation
Apporter une base chiffrée aux discussions.
Cadre notarial
Procédure civile
Fournir un rapport structuré au dossier.
Tribunal
Vente d’un bien divisé
Préparer une mise en vente réaliste.
Vente
Cas particulier
Décrire la situation, cadrer la mission, obtenir un devis.
Devis
➜ Visite des lieux, constats sur les unités internes, surfaces, occupation et loyers éventuels, analyse des actes et documents fournis.
➜ Étude du marché bruxellois pour des biens comparables, en tenant compte du contexte de division interne et de la perception des acheteurs.
➜ Rapport d’expertise signé, qui précise clairement qu’il s’agit d’une appréciation de valeur de marché, distincte de toute décision juridique ou urbanistique.
➜ Livrable : un rapport d’expertise lisible, que l’on peut poser devant tous les intervenants pour parler chiffres sans s’écharper.
➜ Pas : un permis, un acte notarié, un schéma de partage ou un avis juridique.
➜ Effet : chacun sait sur quelle valeur globale on travaille, les choix de structure et de partage se construisent ensuite avec le notaire et les conseils.
Pour les questions d’actes, de permis et de fiscalité : Notaire.be · SPF Finances · Wikifin

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Questions fréquentes

Faut-il d’abord régulariser avant de demander une expertise ?
Pas nécessairement. Une expertise peut justement servir à éclairer la valeur de marché et à alimenter la réflexion avec le notaire, les conseils et, le cas échéant, les autorités urbanistiques. Le rapport précise toujours son périmètre et ne remplace ni un permis, ni un acte, ni un avis juridique.

Le rapport fixe-t-il la façon de partager le bien ou les parts ?
Non. L’expertise fournit une appréciation de la valeur de marché globale. La répartition entre personnes, les montages et la rédaction des actes restent entièrement du ressort du notaire et, si besoin, des avocats ou du juge.

Le rapport peut-il être utilisé dans un dossier de succession ou une procédure civile ?
Oui. Le rapport est structuré, motivé et signé. Il peut être joint à un dossier de succession, utilisé en étude notariale, en médiation ou versé à un dossier civil, tout en restant distinct d’un avis juridique, fiscal ou urbanistique.

Évaluations immobilières neutres pour biens avec division interne à Bruxelles : objectif : replacer une valeur de marché claire au centre, pour que notaires, avocats, médiateurs et familles puissent décider sur une base chiffrée défendable.

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Patrick Schiemsky
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