Évaluation immobilière d’un droit de superficie avec bâtiment | Valeximo – Expert immobilier Bruxelles

Évaluation immobilière d’un droit de superficie avec bâtiment à Bruxelles

Terrain appartenant à un propriétaire, bâtiment à un superficiaire · actes de droit de superficie existants ou en projet · succession, partage, vente, refinancement ou litige en toile de fond.
Objectif : une valeur de marché du bien bâti ou du droit de superficie tel qu’il est décrit, claire et neutre. La ventilation terrain/bâti et les effets juridiques restent du ressort du notaire et des avocats.

Patrick Schiemsky · Expert immobilier inscrit au Registre National 39399376
Nous séparons les faits, la valeur et le juridique.
D’un côté, un terrain et un bâtiment juridiquement dissociés par un droit de superficie. De l’autre, une succession, un partage, une vente ou un litige. Tant que la valeur de marché du bien bâti ou du droit de superficie n’est pas clarifiée, tout le reste reste flou.
Nous évaluons le bâti et le droit de superficie tels qu’ils existent.
Adresse, type, état, actes, durée restante, environnement, marché local. La mission : apprécier la valeur de marché du bien bâti ou du droit de superficie tel que décrit, sans fixer une ventilation terrain/bâti ni des droits de chacun.
Nous livrons un rapport d’expertise signé, lisible par tous.
Un rapport motivé, structuré, que les parties, le notaire, les avocats ou un médiateur peuvent utiliser comme base chiffrée commune pour avancer dans le dossier.
Les décisions se prennent sur une valeur claire.
La valeur de marché du bien bâti ou du droit de superficie est posée noir sur blanc. La répartition terrain/bâti, les droits réels, la fiscalité et les modalités de règlement se construisent ensuite avec le notaire et les conseils, sur cette base neutre.
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Bruxelles et 19 communes · Intervention discrète · Rapport d’expertise signé, exploitable dans un cadre notarial, amiable ou judiciaire

Droit de superficie avec bâtiment : clarifier la valeur du bâti, sans se substituer au notaire

Constat après visite
Nous partons des actes et des lieux réels.
Actes de droit de superficie, plans, durée, affectation, occupation. Et surtout : le bâtiment tel qu’il existe à Bruxelles, avec son état réel et son environnement.
Données professionnelles
Nous faisons parler le marché bruxellois.
Ventes comparables, loyers, usages, contexte local. On passe d’une impression à une valeur de marché argumentée, adaptée à la situation de droit de superficie.
Rapport signé
Nous livrons un rapport exploitable.
Rapport d’expertise signé, compréhensible par toutes les parties et utilisable par le notaire, les avocats ou un médiateur comme base chiffrée.

Quand terrain et bâtiment sont séparés par un droit de superficie, chaque partie arrive souvent avec “son” chiffre et “sa” lecture des actes. Le dossier se bloque vite.

L’objectif ici est de mettre au clair la valeur de marché du bien bâti ou du droit de superficie tel qu’il est décrit, à une date donnée, sans prétendre fixer une valeur autonome du terrain nu ni se substituer au notaire, aux avocats ou à l’administration.

Partage avec droit de superficie
Intégrer un bâtiment sous droit de superficie dans un partage ou une succession.
Partage
Cession de droits
Valoriser un bâti ou un droit de superficie avant une cession de droits.
Cession
Dossier notarial ou médiation
Donner au notaire ou au médiateur une base chiffrée commune.
Cadre notarial
Contexte amiable fragile
Limiter les malentendus sur la valeur du bâti.
Prévention de conflit
Famille et droit de superficie
Clarifier la valeur dans un cadre familial avant de trancher.
Famille
Cas particulier
Décrire simplement la situation, puis cadrer la mission.
Devis

Ce que couvre l’expertise :
la valeur de marché du bien bâti ou du droit de superficie tel que décrit dans les actes et le dossier (affectation, durée, occupation, contexte), sur base de constats et de données de marché.

Ce qui relève d’autres intervenants :
la ventilation détaillée terrain/bâti, les droits de chacun, les clés de répartition, la rédaction des actes, la fiscalité et la liquidation de situations complexes, qui se travaillent avec le notaire, les avocats, un médiateur ou un juge.

➜ Analyse des actes, visite du bâtiment, constats, métrés, photos, prise en compte de la situation d’occupation et du contexte du droit de superficie.
➜ Étude du marché bruxellois : ventes comparables, environnement, usages, potentiel d’occupation ou locatif.
➜ Rapport d’expertise signé : valeur de marché motivée, base commune pour structurer ensuite les solutions juridiques et financières avec vos conseils.
➜ Livrable : un rapport clair sur la valeur du bien bâti ou du droit de superficie, à poser devant les parties, le notaire, les avocats ou un médiateur.
➜ Pas : un calcul officiel de quote-part terrain/bâti, ni une prise de position sur les droits réels ou les conséquences fiscales de chacun.
➜ Effet : chacun sait sur quelle valeur de marché du bien bâti ou du droit de superficie il s’appuie, ce qui permet aux conseils compétents de finaliser le montage.
Pour les aspects juridiques et fiscaux liés aux droits réels, successions et opérations immobilières : Notaire.be · SPF Finances · Wikifin – informations financières pour les particuliers

Droit de superficie avec bâtiment · Demander une évaluation neutre

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Questions fréquentes

À quel moment demander une évaluation dans un droit de superficie avec bâtiment ?
Idéalement dès qu’un bâtiment soumis à un droit de superficie entre dans une succession, un partage, une cession, un refinancement ou un litige. Plus la valeur de marché du bâti ou du droit de superficie est clarifiée tôt, plus il est simple pour le notaire et les avocats de structurer ensuite la solution.

L’expertise impose-t-elle une clé de répartition terrain/bâti ou un mode de règlement ?
Non. L’expertise fournit une valeur de marché motivée du bien bâti ou du droit de superficie tel qu’il est décrit. Elle n’impose pas de clé de répartition officielle terrain/bâti, ni un mode de règlement entre les parties. Ces choix restent entre les mains des parties et de leurs conseils (notaire, avocats, médiateur, juge).

L’expertise remplace-t-elle les conseils du notaire ou d’un avocat ?
Non. Elle apporte une base chiffrée neutre. Le cadre juridique (droits réels, durée, renouvellement, extinction), la rédaction des actes, les conventions, la liquidation de situations complexes et les aspects fiscaux restent du ressort du notaire, des avocats, d’un médiateur ou d’un juge.

Évaluations immobilières neutres pour biens bâtis et droits de superficie à Bruxelles et dans les 19 communes : objectif : clarifier la valeur de marché du bâti ou du droit de superficie, afin que les décisions puissent se prendre sur une base chiffrée claire avec le notaire et les conseils.

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Patrick Schiemsky
Expert Immobilier inscrit au Registre National n° 39399376
14 Square Coghen, 1180 Bruxelles
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